ПОЗВОНИТЬ

АДВОКАТУ

+ 7 (925) 589-42-92

«Ждать да догонять — нет хуже» — гласит русская пословица; однако наших дольщиков уже давно «приучили» ждать завершения строительства и сдачи многоквартирных домов с задержкой от года до четырех лет. Затягивание сроков строительства для застройщиков стало привычным делом и чуть ли ни «хорошим тоном». А с кризисом эта проблема еще более усугубилась.

Почему застройщики допускают замедления темпов строительства и простои, и что делать в таком случае покупателям квартир — пускать все на самотек и дожидаться свое жилье годами или пытаться возвращать деньги, затевая судебную тяжбу?

До начала кризиса застройщики осуществляли деятельность по принципу финансовой пирамиды: полученные деньги шли на будущие проекты; строительство завершали за счет финансовых средств, поступивших от будущих дольщиков. Но, после того как, с началом кризиса, поток покупателей — соинвесторов резко сократился, а банки практически перестали выдавать кредиты, строительство многих объектов было заморожено.

Вот четыре типовые ситуации, в которых оказывались и оказываются дольщики.

1. Договоры заключены, оплата произведена, но застройщик не приступил к строительству.
2. Застройщик начал вести строительство без оформленного разрешения на строительство, при этом договоры с дольщиками также заключены и оплата произведена.
3. Застройщиком возведено несколько этажей или «коробка» и затем строительство приостановлено; соответственно, нарушены сроки сдачи на год или более и дольщикам достоверно известно, что застройщик не имеет денежных средств на завершение работ.
4. Строительство дома давно завершено, но его введение в эксплуатацию затягивается по разным причинам, либо же дом введен в эксплуатацию, жильцы вселились, сделали ремонт, но не имеют на руках документах о праве собственности на квартиру.

В первых трех ситуациях, однозначно, следует обращаться в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков, затягивать с этим нельзя — отсуживать свое нужно пока у застройщиков есть «что взять», иначе можно и опоздать, — ведь многие застройщики в нынешних условиях в крайне тяжелом финансовом положении.

Все же, как правило, потребителю больше хочется новую квартиру получить, а не вести судебные тяжбы по возврату денег, к тому же — суд то выиграть, как говориться, полбеды, а вот деньги . Дождаться исполнения решения суда — задача посложнее будет.

Потому и ждут потребители, «проглатывая» обещания, что скоро все изменится; надеются, так сказать, на лучшее.

О том, на сколько долго могут быть оправданы в таких ситуациях ожидания потребителей, высказывались эксперты.

По мнению руководителя службы ГК «Пионер» Т. Степановой, то, что застройщик «морочит головы» обещаниями, уже должно насторожить. Если застройщик в силу сложившихся обстоятельств, не может уложиться в сроки строительства, то он обязан уведомить об этом дольщиков письменно, оформив это путем подписания дополнительного соглашения, в котором будут установлены новые сроки сдачи дома.

Директор отделения агентства недвижимости «Московский ипотечный центр» О. Варакутина, высказала в связи с этим мнение о том, что случаи, по которым затягивают строительство, могут быть индивидуальными. Дело может быть и вовсе не в финансовом состоянии застройщика, а, например, в том, что строительство долго не начинали из-за того, что не удавалось убрать гаражи. И если застройщик честно признает, что сдачу дома просрочили на год, но заявляет, что — сегодня работа движется ударными темпами (и это не пустые слова — видно, что дом прирастает этажами), в таком случае разумнее — прислушаться к обещаниям.

Самый верный способ понять, что объект «не движется» — следить за ходом строительства, пояснил Г. Алтухов, советник президента финансово-строительной компании «Лидер»; делать это можно по фотографиям объекта строительства, размещенным на сайте застройщика (заходить хотя бы раз в месяц). Еще стоит обращать внимание — строятся ли другие объекты данного застройщика; не появилось ли какой-либо негативной информации в прессе в связи со строительством иных домов этим застройщиком.

Есть и более важный довод не торопить события с обращением в суд.

Допустим, дольщик затеял судебный процесс и — выиграл его. А у застройщика есть деньги на счету, и он законопослушно исполняет решение суда — возвращает деньги покупателю. Но, о какой сумме будет идти речь? О той, которую внес покупатель в свое время, и не больше?

Конечно, c точки зрения закона это не так; ведь есть еще пени, штрафы, неустойки.

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве....» вступил в силу с 1 апреля 2005 года. И с этого времени, в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве...» и законом «О защите прав потребителей» действительно стали взыскивать штрафы и неустойки в пользу дольщиков. Но, удается ли выигравшим суды участникам долевого строительства получать деньги с ответчиков — не известно, — честно признаются эксперты. Хотя, в Юридическом департаменте Холдинга «МГСН» пояснили, что такая практика есть, но она — единичная. Главным образом еще и потому, что у большинства долевок, проданных после вступления в силу закона № 214-ФЗ, еще физически не истекли установленные сроки сдачи.

Есть еще опасность и того, что застройщики могут продолжать использовать разные «серые схемы», которые были распространены до 1 апреля 2005 года (до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве...): например, дольщикам якобы продавали векселя, которые впоследствии гасятся не наличными деньгами, а квартирами. При обращении в суд с подобным договором обманутый дольщик может рассчитывать только на судебное решение — «вернуть сумму, уплаченную по договору».

Если все-таки решили действовать в соответствии с законом и идти до конца, то необходимо четко заявлять свои исковые требования — так сказать, определиться, что вы хотите вернуть — квартиру или деньги. Вернуть квартиру, конечно, возможно, если только она реально существует, — то есть, — строительство дома завершено. Ну, а если объект, который вы оплатили, так и остался «котлованом», — понятно, что нужно возвращать деньги.

Однако, обращение в суд — совсем непростое дело. Например, в приложенных к исковому заявлению документах, могут быть какие-то неточности и в таком случае, суд оставляет дело «без движения» или возвращает документы истцу для устранения недочетов.

Все это, понятное дело, растягивает процесс во времени (иногда проходит не один месяц, прежде чем будет назначено первое судебное заседание). Истец всегда должен настаивать, разъясняют эксперты, на том, чтобы суд не просто оставлял заявление «без движения» и возвращал документы на доработку, а выносил судебное определение о том, что заявление оставлено «без движения», указывая причину. Лучше всего, конечно, обратиться к юристу, у которого есть судебная практика по таким делам.

В последнее время средства массовой информации часто рассказывают об акциях обманутых дольщиков — пикетах, митингах. Могут ли быть такие меры действенными?
Оказывается — да. Такие акции имели свое воздействие на власти. В частности, в 2007 году в Москве стали принимать и заселять первые дома, благодаря акциям дольщиков. Работы на многих заброшенных стройплощадках возобновились (в ряде случаев за счет выделения денег из городского бюджета). В других городах и регионах тоже есть аналогичные примеры. Иногда городская администрация находила новых застройщиков, чтобы завершить строительство заброшенного жилья.

Подводя итог, можно сказать, что сегодня многие юридические компании предлагают свои услуги обманутым дольщика — консультируют, составляют исковые заявления в суд, представляют интересы пострадавших в судебных процессах. Все это замечательно. Вот только суд жилищных проблем граждан не решает — квартиры обманутым покупателям не предоставляет.

На сегодня самым действенным оказывается — когда в решение таких вопросов вмешиваются власти. Ну а судебная практика, со временем, конечно тоже сложится. Будем ждать.

Что касается последнего пункта — ситуация, когда «строительство дома давно завершено, но его введение в эксплуатацию затягивается по разным причинам», либо в введенном в эксплуатацию доме не оформляется право собственности — иная, и проблема — в другом.

Такое затягивание происходит потому, что застройщик месяцами не может подготовить необходимые документы для регистрации права собственности (будь то оформление собственности на себя или сразу на покупателя). Поэтому Федеральная регистрационная служба может вынести решение о приостановлении регистрации на срок от 1 до 3 месяцев, и за это время застройщик должен устранить замечания и предоставить документы в надлежащем виде. Когда этого вновь не происходит, ФРС может отказать в регистрации; тогда весь пакет документов приходится собирать вновь.

Если, после приостановления регистрации застройщик понимает, что физически не успевает собрать необходимые документы в положенный срок, — слишком много инстанций нужно пройти и в каждой свои проволочки, то он, часто, и сам рад тому, что дольщики отправляются в суд, полагая, что бороться с чиновниками можно не один год, а решение суда ускорит этот процесс.

Как правило, суды всегда выносят решение об оформлении собственности — застройщика обязывают предоставить недостающие документы, регистрационные службы — зарегистрировать собственность. Но не более того. Штрафы на застройщика суды не налагают. А отсудить у застройщика судебные издержки или вернуть собственные деньги, уплаченные за регистрацию собственности практически невозможно; хотя — прецеденты были.

По мнению автора данной статьи, единственным правильным способом защиты своих прав в таком случае является обращение в суд с иском о признании права собственности на приобретенную квартиру.

Адвокат Владимир Арутюнов имеет существенный успешный опыт работы по таким делам, благодаря чему все обратившиеся к нему клиенты получили решения суда о признании права собственности и, зарегистрировав их в органах ФРС, стали собственниками квартир. В качестве примеров судебных решений по таким делам смотри раздел ДОСЬЕ дело под номером 1.

Возникли вопросы? Профессиональная ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ — адвокат Владимир Арутюнов: 8 (925) 589-42-92 

К СПИСКУ ПУБЛИКАЦИЙ